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Was heißt Fertighaus?

Als im Jahre 1963 in Quickborn bei Hamburg die „erste internationale Fertighaus- Ausstellung“ geschaffen wurde, da war es progressiv, ein Fertighaus zu bewohnen. In der stürmischen Aufbauphase der 50er und 60er Jahre wurden neue, rationellere Methoden für den Neubau bereitwillig aufgenommen und selbstbewusst zur Schau gestellt.

Holz und Spanplatten waren die am meisten verwendeten Baustoffe, daneben gab es Fertighäuser aus Beton, Kunststoff, Stahl, Aluminium und Pappe.

Egal, welcher Baustoff verwendet wurde – wesentlich war die Rationalisierung des Bauens und Planens um Kosten zu senken (oder den Gewinn zu steigern). An die Stelle der konventionellen Handarbeit auf der Baustelle trat die Serienfertigung identischer Bauteile und Häuser  in der Fabrikhalle. Die individuellen Bedürfnisse des Bauherrn wurden den Bedingungen industrieller Produktion untergeordnet. Wand-Elemente in standardisierten Breiten und Höhen mit oder ohne Fenster addierte man zu Eigenheimen, Ställen und Plattenbausiedlungen.

Diese Bauten erkennt man schon von Weitem als Fertighäuser, aus der Nähe betrachtet lassen die Wandfugen keinen Zweifel an der Bauart offen.

Georgi Borisowski, Professor an der Fakultät Ästhetik an der Lomonosow-Universität in Moskau, vertrat in seinem Werk „Form und Uniform“ die Ansicht, dass man durch Standardisierung von Bauelementen den wirtschaftlichen Nutzen, aber auch die ästhetische Qualität heben könne.

Standardisierung muss nach Borisowski keine Einschränkung der Ausdrucksmöglichkeiten mit sich bringen. Im Gegenteil. Ein Beispiel: Im Chinesischen gibt es ungefähr 50.000 Schriftzeichen. Jedes Zeichen hat einen konkreten Inhalt. Unser Alphabet dagegen kommt mit 30 Buchstaben aus, und damit sind weit mehr als 50.000 Begriffe zu bilden. Wenn man das auf das Bauen übertragen könnte…

Aber das ist Theorie. Heute ist der Begriff „Fertighaus“ in den Werbetexten verpönt und bei vielen Bauinteressenten negativ belegt. Billigstbauweisen, Schadstoffbelastungen und Bauschäden haben dem Ruf geschadet. Kein Wohnhaushersteller verkauft heute noch Typenhäuser oder Elementbauten. Fazit: Es gibt keine Fertighäuser mehr. Aber es gibt etwas neues: das moderne Fertighaus. Die Prospekte verheißen uns heute einmalige, individuell geplante baubiologische, ökologische Niedrigenergiehäuser.

Aber: Keine Serienfertigung – kein Preisvorteil! In der Tat kostet heute ein Haus aus der Fabrik nicht weniger als andere – eher mehr. Was spricht also für den Fertigbau?

Der moderne Fertighausbau führe die alte Fachwerktradition fort, er sei ohne Holz undenkbar, erklärt der BDF (Bundesverband Deutscher Fertigbau). Außerdem sei die Vorfabrikation ein Hauptmerkmal des Holzbaus und Holz ein ökologisch wertvoller Baustoff (Gesünder Wohnen 27/94; S. 47).

Muss also, wer ökologisch denkt, ein Fertighaus kaufen? Ist Holzbau identisch mit Fertigbau? Warum wird dann auch das „Fertighaus – Stein auf Stein gemauert“ angeboten? Was sind die Wohnsilos aus Betonplatten, wenn nicht Fertigbau? Und was ist eigentlich Schlüsselfertigbau?

Die Verwirrung lässt sich beheben. Lassen Sie uns, was die Bauweise angeht, unterscheiden zwischen dem industriellen und dem konventionellen Bauen. Bei der Abwicklung des gesamten Prozesses von dem Bau-Wunsch bis zum Einzug in das Wunsch-Haus unterscheiden wir die totale und die traditionelle Methode.

Industrielles Bauen heißt, die Methoden und Mittel der Fertigung anzuwenden, die dem heutigen technologischen, wissenschaftlichen und gesellschaftlichen Entwicklungsstand adäquat sind. Dabei muss nicht, wie oben beschrieben, die Kostensenkung mittels Serienproduktion und Vereinfachung im Vordergrund stehen.

Industrielles Bauen beginnt mit der Verlagerung der Produktion vom Feld in die Halle. Das bietet bessere Voraussetzungen für Rationalisierungsmassnahmen aber auch ein hohes Potential an Qualitätsverbesserungen. Zum Beispiel lassen sich die komplizierten Wandaufbauten moderner Niedrigenergiehäuser unter den Bedingungen einer konventionellen Baustelle nicht immer fehlerfrei herstellen, wohl aber in der witterungsgeschützten Werkhalle. Die industrielle Vorfertigung leistet einen Beitrag zur Humanisierung der Bauarbeit: wer ist denn noch gern bereit, bei Null Grad im Schneeregen Steine aufzuschichten?

Die Grenzen zwischen Handwerk und Industrie sind fließend, und konventionelles Bauen ist nicht zwangsläufig Mauerwerksbau. Ein Holzhaus kann von Zimmerleuten konventionell auf der Baustelle aus Balken, Bohlen und Brettern errichtet werden. Die Zimmerei kann aber ebenso großformatige Wand-, Dach- und Deckenelemente „industriell“ in der Werkstatt herstellen, die auf der Baustelle zum fertigen Haus zusammengefügt werden. Die Zimmerei wird dadurch aber nicht zum Fertigbauunternehmen, dazu gehört mehr. Damit kommen wir zur Abwicklung.

Die traditionelle Methode, ein Bauvorhaben zu verwirklichen, ist die Beauftragung eines Architekturbüros. Aber es ist garnicht so einfach, ein (geeignetes) Büro zu finden. Die freiberufliche Tätigkeit der Architekten wird von Staats wegen überwacht und unterliegt strengen Regeln. Architekturbüros dürfen nur sehr eingeschränkt Werbung betreiben. So findet man zwar Annoncen von Bauträgern, Schlüsselfertigbaufirmen, Hausverkäufern und sogar Planungsbüros ohne Architektenstatus in allen Zeitungen. Nach Telefonnummern von Architekturbüros aber muss man in den Gelben Seiten suchen.

Kein Wunder also, dass Architektenhäuser rar sind. Die Masse der Bauwilligen entscheidet sich für die Total-Methode: Der Bauherr bestellt sein Haus direkt bei einer Baufirma. Wir unterscheiden hier Totalunternehmer und Totalübernehmer.

Der Totalunternehmer übernimmt die gesamten Bauleistungen einschließlich Planung („alles aus einer Hand“). Er führt aber nur einen Teil der Arbeiten selbst aus, die restlichen Leistungen kauft er selbst bei Subunternehmern ein. Der Totalübernehmer bietet dasselbe an, erbringt aber keine Leistung selbst. Die wichtigsten Verkaufsargumente sind der Festpreis, der feste Bezugstermin und die Betreuung durch einen einzigen Ansprechpartner.

Fertighausanbieter sind Totalunternehmer. Sie bieten die gesamten Planungsleistungen einschließlich Entwurf an, der, soweit es die Fertigung zulässt, auf die individuellen Bedürfnisse des Bauherrn Rücksicht nimmt. Sie erbringen auch einen Teil der Bauleistungen. In der Regel sind das alle Wände, Geschossdecken, Balkone, Treppen, Dachkonstruktionen oberhalb der Oberkante des Kellers oder der Fundamente. Dazu kommen oft noch Bodenbeläge, Wandverkleidungen, Dachdeckungen, Fenster und Türen. Die anderen Gewerke werden von Subunternehmern ausgeführt, zum Beispiel Erdarbeiten, Betonarbeiten am Fundament oder Keller, Sanitär- und Heizungsanlagen, Elektroinstallation und vieles mehr.

In die Kalkulation des Festpreises fließen die Kosten für die eigenen Leistungen (Werbung, Planung, Management, Ausführung) ein. Dazu kommen die Subunternehmerleistungen, die zum Zeitpunkt der Angebotserstellung geschätzt und um einen kalkulatorischen Faktor erhöht werden. Auf die Subunternehmerleistungen, die etwa 50 bis 60 % der Herstellungskosten ausmachen, wird ein Zuschlag von etwa 25 bis 35 Prozent berechnet, der die Kosten für die Koordination der Subunternehmer decken soll. Einbußen, die der Unternehmer realisiert, wenn die tatsächlichen Baukosten den garantierten Festpreis überschreiten, werden auf neue Kunden umgelegt. Änderungen oder Ergänzungen, die nach der Auftragserteilung in der Regel erforderlich sind, werden zusätzlich zum Festpreis und mit den oben genannten Zuschlägen in Rechnung gestellt. Minderkosten, die sich dadurch ergeben, dass die tatsächlich abgerechneten Handwerkerleistungen günstiger sind als kalkuliert, erhöhen den Gewinn des Fertighauslieferanten.

Fertighausanbieter sind Totalunternehmer. Aber nicht jeder Totalunternehmer verkauft industriell gefertigte Häuser. Konventionell erbaute Häuser werden unter dem Begriff Schlüsselfertigbau vermarktet. Hier haben wir wieder Planung und Realisierung aus einer Hand, zum Festpreis und Festtermin. In der Regel wird ein Teil der Leistungen selbst erbracht, der Rest von anderen Firmen dazugekauft. Die Subunternehmerleistungen verteuern sich für den Bauherrn durch die oben genannten kalkulatorischen Zuschläge.

Die festen Termine für den Baubeginn und die Fertigstellung werden vereinbart für einen Zeitpunkt nach Erteilung der Baugenehmigung. Variabel und für den Bauherrn unvorhersehbar bleiben die Bearbeitungszeiten für den Bauantrag beim Unternehmer und bei den Bauämtern.

Der Bauherr hat mit dem Totalunternehmer oder Totalübernehmer lediglich einen Ansprechpartner, der für alle Wünsche und Reklamationen zuständig ist, genau wie beim Bauen mit Architekten. Die Haftung für Mängel und Schäden wird begrenzt auf die zweijährige Gewährleistungsfrist gemäß VOB (Verdingungsordnung für Bauleistungen) und das Stammkapital des Unternehmers, meist eine GmbH oder GmbH & Co KG.

Kommen wir zur traditionellen Methode. Haftungsbeschränkungen sind bei freiberuflichen Architekten nicht möglich und Preisgarantien dürfen Architekten von Rechts wegen nicht geben. Allerdings müssen die Kosten des Bauvorhabens bei Vertragsabschluss grob geschätzt und mit dem Bauherrn vereinbart werden. Im Laufe der Planung und des Baufortschritts müssen immer genauere Angaben zu den Kosten erarbeitet werden und drohende Überschreitungen des vereinbarten Rahmens unverzüglich angezeigt werden. Für Mehrkosten, die sich aus der Überschreitung der festgelegten Termine ergeben, haften Architekten ebenso wie für erhebliche Überschreitungen der vereinbarten Bausumme. Von Minderkosten, die sich durch günstige Baupreise ergeben, profitiert der Bauherr.

Architekten wären ihr Geld nicht wert, wenn sie dafür lediglich Baueingabepläne unterschreiben würden, die der Bauherr selbst vorbereitet hat. Das erledigen weniger qualifizierte Planzeichner billiger. Der Architekt oder die Architektin schuldet dem Bauherrn die Herstellung des Hauses gemäß Werkvertragsrecht, schlüsselfertig, mängelfrei nach allen Regeln der Baukunst. Das Zeichnen von Eingabeplänen macht weniger als 10 % des gesamten Leistungsumfangs aus.

Ein gutes Büro berät in allen Fragen der zweckmässigen und behaglichen Gestaltung des Gebäudes und fügt es sinnvoll in die Umgebung ein. Bei der Auswahl der Baumaterialien zeigt es Risiken und Nebenwirkungen auf und informiert unparteiisch über alle Vor- und Nachteile der unterschiedlichen Baustoffe und Baukonstruktionen. Wo die eigenen Kenntnisse nicht ausreichen, muss das Architekturbüro Fachleute heranziehen, zum Beispiel Rutengänger, Landschaftsplaner, Statiker, Baugrundgutachter.

Das Ergebnis des oft langwierigen Planungs- und Auswahlprozesses kann nicht allein durch Zeichnungen dargestellt werden, sondern bedarf präziser Beschreibungen. Traditionell werden die Bauarbeiten nach Gewerken getrennt von Handwerksbetrieben ausgeführt, zum Beispiel die Baugrube vom Tiefbauunternehmen, der Dachstuhl von der Zimmerei, Fenster, Türen und Treppe von der Schreinerei, usw.

Für jedes Gewerk zeichnet das Architekturbüro nicht nur die Ausführungspläne für die Baustelle, es berechnet auch die erforderlichen Mengen und Massen an Baumaterialien und legt in schriftlichen Anweisungen fest, wie die Arbeiten ausgeführt werden sollen.  Diese Unterlagen werden zu sogenannten Leistungsverzeichnissen zusammengestellt, und zwar nach Gewerken getrennt. Die Leistungsverzeichnisse werden Unternehmen, die für die Ausführung in Frage kommen, vorgelegt, damit sie Angebote erstellen können.

Wenn die interessierten Firmen zum vorgeschriebenen Termin ihre Angebote abgegeben haben, prüft das Architekturbüro deren Richtigkeit. Um den günstigsten Bieter zu ermitteln, wird eine Angebotsübersicht aufgestellt.

Da es für einen reibungslosen Bauablauf wichtig ist, dass die beauftragten Firmen pünktlich und zuverlässig arbeiten, hat der Architekt die Leistungsfähigkeit der Unternehmen zu prüfen.

Ist der preisgünstigste Unternehmer für jedes Gewerk festgestellt, arbeitet das Architekturbüro Empfehlungen für die Auftragsvergabe aus. Für die Ausarbeitung der Verträge ist das Architektenbüro zuständig, die Entscheidung, wer die Aufträge bekommen soll, liegt aber beim Bauherrn.

Das Architekturbüro hat die Ausführung der Arbeiten auf der Baustelle zu überwachen. Dazu gehört unter anderem die Überprüfung der verwendeten Baustoffe, Materialien und Konstruktionen, die Einhaltung der Sicherheitsbestimmungen und technischen Vorschriften und die Einhaltung der Termine.

Jede Handwerkerrechnung wird vom Architekturbüro geprüft, bei Bedarf reklamiert und erst dann an den Bauherrn zur Zahlung weitergeleitet, wenn die Rechnung mit den erbrachten Leistungen übereinstimmt. Zur Sicherheit, dass Mängel behoben werden, wird von den Rechnungsbeträgen ein Gewährleistungs- oder Sicherheitseinbehalt abgezogen.

Jedes Gewerk muss nach seiner Fertigstellung „abgenommen“ werden. Es gibt vorgeschriebene behördliche Abnahmen, die vom Architekten bei der zuständigen Stelle beantragt werden müssen. Bei der „Abnahme“ wird vom Bauherrn, dem Unternehmer, dem Behördenvertreter und dem Architekten gemeinsam geprüft, ob die Arbeiten einwandfrei ausgeführt worden sind. Der Vorgang wird protokolliert, Mängel gerügt, Nachbesserungsfristen gesetzt oder Preisnachlässe vereinbart.

Nach der Endabnahme erhält der Bauherr Pläne und Berechnungen zu dem Gebäude, alle Prüfprotokolle und Betriebsanleitungen und eine Auflistung aller Gewährleitungsfristen. Bevor die Verjährungsfristen ablaufen, untersucht der Architekt das Gebäude auf etwaige Mängel und sorgt für deren ordnungsgemäße Beseitigung. Wenn alles in Ordnung ist, gibt er sein o.k. für die Auszahlung der Sicherheitseinbehalte.

Die Gewährleistungsansprüche des Bauherrn gegen den Architekten verjähren fünf Jahre, zum Teil 30 Jahre, nach Erfüllung aller Architektenleistungen. Die Ansprüche gegen einen Bauunternehmer (auch Fertighaushersteller) verjähren in der Regel nach zwei Jahren.

Fazit: Wer sich für Fertighaus, Fertigbau, Schlüsselfertigbau entscheidet, wählt nicht bestimmte Materialien und Konstruktionen, sondern ein Verfahren für die Abwicklung der Geschäfte. Nicht am Gebauten erkennt man das Fertighaus, sondern am Kaufvertrag.

Für das Fertighaus spricht die industrielle Fertigung mit dem Vorteil, dass eine höhere Produktqulität erreicht werden kann. Als Nachteil kann man es bewerten, dass der Bauherr dem Fertigbauunternehmen „ausgeliefert“ ist. Er kann die Kalkulation und die Vollständigkeit des angebotenen Hauses nicht prüfen und Baubeschreibungen nicht vergleichen und werten. Terminverschiebungen vor der Baugenehmigung kann er nicht rügen, er verfügt   nicht über das Instrumentarium des qualifizierten Planers, das eingesetzt werden muss, wenn etwas schiefgeht.

Was viele nicht wissen: Man kann die Vorteile der traditionellen Methode mit den Vorteilen der industriellen Fertigung verbinden. Das heißt individuelle Planung, Ausschreibung, Angebotsauswertung, Vergabeempfehlung, Rechnungsprüfung, Bauüberwachung, Abnahmen und Objektbetreuung durch ein Architekturbüro, Ausführung durch Fertigbaufirma und Handwerker zu günstigen Wettbewerbspreisen.

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