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Siedlungs-Ökologie und Agenda 21

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An Frau Barbara Rassek, Stadt Traunstein und die Unterstuetzer der lokalen Agenda 21

25. September 2002

Sehr geehrte Frau Rassek, sehr geehrte Freunde der lokalen Agenda 21!

Sie hatten mich nach meiner Ausarbeitung ueber die Siedlungsoekologie gefragt und ich hatte Ihnen geschrieben, dass der Text noch Rohmaterial ist. Das ist natuerlich keine befriedigende Antwort. Deshalb sende ich Ihnen hier eine kleine Zusammenfassung. Meinem heutigen Brief ueber die Kosten und die Finanzierung moechte ich noch ein paar Stichworte nachtragen, den Text finden Sie am Ende dieses Schreibens.

PREISWERT BAUEN UND SCHOENER WOHNEN

In Deutschland koennten mittelfristig weitere 1,2 Millionen juengere Mieterhaushalte in ein eigenes Haus ziehen, wenn entsprechend preiswerte Neubauten im Angebot waeren. Dies ist die Kernaussage der Studie „Potentiale fuer kostenguenstige Eigenheime“ des Bonner Forschungsinstituts Empirica. In Traunstein koennten 250 Haushalte ins Eigenheim ziehen, die sich zu den ueblichen Preisen nie ein Haus leisten koennen. Aber bei einem Preis unter 150.000 Euro pro Haus kann der Traum doch noch wahr werden.

Bezahlbares Bauen ist ohne Einschraenkung der Wohnqualitaet moeglich, einige gebaute Beispiele zeigen, dass sogar eine hoehere Lebensqualitaet als in konventionellen Einfamilienhaussiedlungen erreicht werden kann. Wir moechten das auch in Traunstein beweisen. Die Devise: Kleine Grundstuecke, intelligente Bauproduktion, bauen in Eigenregie!

Bei Baulandpreisen von 200 Euro je Quadratmeter muss der Eigenheimer heute mehr als 100.000 Euro fuer den Boden locker machen. In flaechensparenden Wohngebieten lassen sich davon bis zu 80.000 Euro einsparen. Und das – wie einige vom bayerischen Innenminister propagierte Beispiele zeigen – bei hoeherem Wohnkomfort.

Eine Hausgruppe laesst sich guenstiger bauen als viele Einzelhaeuser. Normal braucht jeder Bauherr seinen eigenen Kran, Strom- und Wasseranschluss, Baustelleneinrichtung,… Beim gemeinschaftlichen Bauen kann ein Kran 4 oder mehr Haeuser bedienen, und es wird im Taktverfahren zeitversetzt gebaut, so dass es fuer die Handwerker fuer laengere Zeit eine gleichmaessige Auslastung ohne Wartezeiten gibt.

Die Hausgruppe oder eine ganze Siedlung wird als Grossbaustelle geplant, ausgeschrieben und organisiert, aber jede Familie rechnet selbst mit den Bauunternehmen ab. Jeder ist sein eigener Bautraeger, es fliessen keine Gelder ueber die Konten von Dritten, also zwischengeschalteten Baubetreuern, Bautraegern oder sonstigen Firmen, sondern nur direkt vom Bauherrn zu demjenigen, der die Leistung erbracht hat. Der Architekt des Bauherrn prueft vorher, ob die Rechnungen und die Leistungen der Handwerker in Ordnung sind und ist verantwortlich fuer einwandfreie Ausfuehrung.

Die Siedlung und die Einzelhaeuser werden gemeinsam geplant, so dass es zu keinen Ueberraschungen oder Unstimmigkeiten unter spaeteren Nachbarn kommt. Die Bauherren lernen sich schon kennen, bevor die Parzellen aufgeteilt werden. Waehrend der Planung wird versucht, soviel Uebereinstimmung wie irgend moeglich zu entdecken und bei weitgehend individueller Grundrissgestaltung moeglichst rationelles Bauen zu erreichen. Man kann einen Katalog von Standard- Bauteilen entwickeln, mit dem jeder sein ganz individuelles Haus zusammensetzen kann.

Die Eigenleistungen der Bauherren werden organisiert. Bauherren koennen entweder direkt in die Kolonne der ausfuehrenden Unternehmen eintreten. Oder es werden Teilleistungen parallel zu den Handwerkern in angeleiteter Gruppenselbsthilfe erbracht. Auch Bauherren ohne handwerkliche Erfahrungen koennen nach Anleitung einfache Arbeiten ausfuehren.

Bauherren koennen nicht nur am eigenen Haus Leistungen erbringen, sondern auch bei den Nachbarn. Alle Leistungen fuer die Nachbarhaeuser werden natuerlich auf die Kosten des eigenen Hauses angerechnet. Wenn die Siedlung fertig ist, hat so niemand mehr eine Verpflichtung, irgendwann einmal irgendwo jemandem beim Hausbau zu helfen, der einem selbst mal geholfen hat.

Wer gerade keine andere Beschaeftigung hat, kann im Laufe eines Jahres zwei Drittel der Rohbaukosten seines eigenen Hauses durch eigene Arbeit abgelten. 4 oder 5 Personen koennen innerhalb eines Jahres ein schluesselfertiges Eigenheim erarbeiten.

Den professionellen Handwerkern entgeht dadurch kein Gewinn – im Gegenteil: Diese Haeuser wuerden ja ohne die Foerderung der Eigenleistungen nicht zu 100% von Handwerksbetrieben errichtet, sondern garnicht. Da es sich um verdichtetes Bauen handelt, werden auf der gleichen Siedlungsflaeche bis zu doppelt soviele Haeuser gebaut, wie in der typischen Streusiedlung. Das heisst auch doppeltes Bauvolumen fuer das oertliche Handwerk. Fertighaeuser koennen bei dieser Gebaeude-Art zur Freude der oertlichen Handwerker kaum verwendet werden.

SCHOEPFUNG ACHTEN UND BEWAHREN

Die Erde waere fuer Menschen nicht bewohnbar, wenn nicht Baeume und Meeresplankton grosse Mengen Kohlendioxid der Atmosphaere entzogen und in Sauerstoff umgewandelt haetten. Wir machen diese Entwicklung rueckgaengig, wenn wir Erdoel, Gas und Kohle verheizen.

Wir koennten so bauen und leben, dass wir ohne diese Energiequellen auskommen. Das gilt sowohl fuer die Heizung als auch fuer die Herstellung der Baustoffe und den Verkehr. Fuer private PKW-Fahrten wird ebensoviel Energie verbraucht wie fuer die Heizungen, der Anteil steigt aber.

Es ist auch hoechste Zeit, dass wir den Boden, ebenso wie Luft und Wasser, als eine lebensnotwendige Ressource betrachten, als ein nicht beliebig veraeusserbares Gut, das unter anderem Voraussetzung ist fuer einen nachhaltigen Natur- und Umweltschutz sowie einen funktionierenden Artenschutz, von dem Erhalt unserer eigenen Lebensgrundlage ganz zu schweigen.

Wer oekologisch bauen will, laesst nicht nur Styropor-Daemmplatten, PVC-Boeden und Aluminium-Haustuer im Baumarkt stehen, sondern kuemmert sich auch um eine guenstige Bauform, eine sinnvolle Lage mit guter Verkehrsanbindung und die Rahmenbedingungen fuer ein soziales Leben.

EINE STADT DER KURZEN WEGE

Nach landlaeufiger Ueberzeugung kann der Wunsch nach schoenem Wohnen mit sicheren Spielgelegenheiten fuer die Kinder nur im Eigenheim auf dem Land erfuellt werden kann. Die Nutzung der doerflichen Randbereiche fuer Wohnzwecke. bringt Trennungen von Hof und Feld durch Wohngebiete mit sich. Das beeintraechtigt sowohl den landwirtschaftlichen Funktionsablauf als auch die Wohnqualitaet der Neubuerger.

Bauland ist dort am billigsten, wo es an allem fehlt, was man zum Leben braucht. Die Ansprueche an die Lebensqualitaet werden weiterhin in der Stadt befriedigt. Die alten Zentren koennen aber ihrer Funktion nicht mehr gerecht werden, wenn ein immer groesser werdender Teil der Bevoelkerung in schlecht versorgten Schlafsiedlungen wohnt. Diese Menschen sind fuer alle Aktivitaeten ausserhalb der Wohnung auf das Auto angewiesen. Sie brauchen Parkplaetze und Strassen, wo immer sie hinkommen.

Eine Stadtplanung mit menschenfreundlicher Nutzungsmischung bei hoher Bebauungsdichte verringert den Transportbedarf und die Zahl der Privat-PKW, haelt Wegstrecken kurz und damit das Verkehrsaufkommen gering, die Flaechen fuer ruhenden und fliessenden Verkehr koennen reduziert werden. Werden Wohnungen, Restaurants, Geschaefte, emissionsarme Gewerbe, Kinos und Theater in einem Viertel angesiedelt, koennen Menschen in diesem Stadtviertel wirklich leben und nicht nur dort schlafen. Die Beeintraechtigungen durch Gewerbe sind heute nicht mehr so gross, dass man Wohnen und Arbeiten strikt trennen muss.

Bevor neue Baugebiete ausserhalb der zusammenhaengenden Orte erschlossen werden, muessen die Luecken innerorts geschlossen werden. Dort ist die notwendige Infrastruktur vorhanden, wird aber zum Nachteil der Buerger, die sie bezahlt haben, nicht voll genutzt.

GESUND BAUEN UND LEBEN

Gesundheit wird definiert als Zustand voelligen koerperlichen, seelischenÊ und sozialen Wohlbefindens. Damit der Mensch sich rundum wohlfuehlen kann, muss seine Wohnung

– vor Laerm, Erschuetterungen, Feuchtigkeit, Staub, Russ, Abgasen, Benzoldaempfen, elektromagnetischen Feldern, Mikrowellenbestrahlung, Radioaktivitaet und giftigen Ausduenstungen aus Baustoffen schuetzen,

– eine behagliche und hygienische Heizung mit einem hohen Anteil an Strahlungswaerme und wenig Staubaufwirbelungen haben,

– gut belueftet werden koennen und genuegend Sonnenlicht hereinlassen,

– und bequem und sicher zu benutzen sein.

Seelisches und soziales Wohlbefinden ist in hohem Masse von der Umgebung der Wohnung abhaengig, so wohl von der Qualitaet der bebauten und unbebauten Landschaft als auch von den Nachbarn und der Art, wie die Menschen miteinander umgehen.

Die gesunde menschen- und umweltfreundliche Stadt…

– hat ein schoenes interessantes Wohnumfeld, in dem die Menschen ihre Freizeit verbringen und geniessen koennen und Kinder gefahrlos spielen koennen

– bietet Gruenflaechen, Spazierwege, Wanderwege, private und oeffentliche Gaerten und Freiraeume fuer Kreativitaet

– foerdert die Harmonie von Koerper, Geist, Seele und Umwelt

– ist so weit wie moeglich frei von Barrieren gegen koerperlich oder anderweitig eingeschraenkte Menschen

– sichert ein gesundes Wohnklima durch oekologisch unbedenkliche Baustoffe

– grenzt Stoerungen aus dem Baugrund und dem Kosmos aus.

Wenn die Beduerfnisse der Bewohner optimal in gebaute Form umgesetzt werden sollen, ist es unumgaenglich, die Buerger von Anfang an bei der Bebauungsplanung mitbestimmen zu lassen.

LEBENDIGE DEMOKRATIE

Die besten Siedlungen entstehen, wenn die Bewohner mitplanen. Bei der Erarbeitung der Bebauungsplaene sollten die Bauwilligen beteiligt werden. Ein schoener Nebeneffekt: so lernen sich die Bauherren schon lange vor dem Einzug kennen und jeder kann sich die passenden Nachbarn aussuchen.

Damit in Zukunft Bebauungsplaene mit neuen Ideen und zum Wohl der Bewohner und der Umwelt entstehen, mischen sich oekologisch und sozial orientierte Buerger in die Bauleitplanung ein und gestalten ihre Siedlung von Anfang an mit. Das Baugesetzbuch schreibt eine Beteiligung ausdruecklich vor.

SOZIALES LEBEN

Man kann davon ausgehen, dass ohne staedtebauliche Konzentration die kulturelle Entwicklung nicht so fortgeschritten waere, wie es tatsaechlich der Fall ist. Mit baulicher Dichte verbindet sich Information, Nachbarschaft, kulturelles Leben, Vielfalt, mit einem Wort: Urbanitaet.

Der oeffentliche Raum soll wiederbelebt werden, um erneut als „Ort“ der Entstehung und Entwicklung von Gemeinschaftssinn, sozialen Aktivitaeten und Vitalitaet zu dienen. Wir moechten aus den oeffentlichen Flaechen vor den Haustueren bewohnbare und belebte Aussenraeume machen, die zum Verweilen einladen und ungefaehrdetes Spielen der Kinder zulassen und nicht nur reine Verkehrsflaeche sind.

Der Mensch braucht mehr als ein grosses Wohnzimmer, Sued-Terrasse und Doppelgarage. Die menschenfreundliche Siedlung bietet Plaetze, Zeichen, Merkmale, Objekte, die zum Verweilen und zum Plausch einladen. Soziales Leben braucht Kristallisationskerne. Das kann zum Beispiel ein Brunnen sein, die Dorflinde mit der Sitzbank oder der Spielplatz. Sitzgelegenheiten mit Ueberdachungen oder berankte Pergolen mit Baenken vermitteln ein Gefuehl der Geborgenheit, aus dem heraus leicht soziale Kontakte geknuepft werden koennen.

Diese sozialen Elemente der Architektur machen ein Wohnquartier zur Heimat. Je staerker die Identifikation mit dem Wohnumfeld ist, desto groesser ist letztlich auch die Bereitschaft, fuer die Gestaltung seines Viertels auch Verantwortung mit zu uebernehmen. Es ist dringend notwendig, wieder Siedlungsformen zu realisieren, die dem Miteinander der Menschen foerderlich sind.

PRIVATHEIT

Fuer ein positives Miteinander, eine angenehme Nachbarschaft und soziales Leben ist die erste Voraussetzung, dass der Einzelne sich zurueckziehen, ungestoert und unbeobachtet sein kann. Wer sich nicht zurueckziehen kann, begegnet den Mitmenschen zunehmend mit Ablehnung oder gar Aggressivitaet.

Parzellengroessen unter 800 Quadratmeter bei offener Bauweise, also freistehenden Einzelhaeusern, sind weniger geeignet fuer ein friedliches Nebeneinander der Nachbarn, als Haeuser, die mit guter Schalldaemmung Wand an Wand stehen. Die schmalen Abstandsflaechen zwischen den Haeusern dagegen kosten zwar viel Geld, lassen sich aber kaum akzeptabel gestalten und sind oft Anlass fuer Streitigkeiten.

Eine geschickte Siedlungsplanung schafft fuer jedes Haus eine lebhafte oeffentliche und eine ruhige private Seite, Erholung und Geborgenheit auf der einen und urbanes Leben auf der anderen Seite. Eine geschlossene Bebauung ist wie eine Laermschutzwand. Bei freistehenden Haeusern dagegen findet eine Kreischsaege oder ein defekter Auspuff volle Aufmerksamkeit im ganzen Quartier.

Kurz:

Oekologische Bebauungsplaene sind gefragt, die durch dichte Bauweise Heizenergie und Boden sparen helfen, Regenwasser und Sonnenenergie nutzen, das Auto ueberfluessig machen, das Verweilen interessant machen, soziales Denken und Handeln und die Gesundheit von Koerper, Geist und Seele foerdern.

Nachtrag zu meinem Schreiben ueber die Finanzierung:

Realisierbar sind Baukosten von 150.000 Euro pro Haus einschliesslich Grundstueckskauf und Baubetreuung bei einem realistischen Grundstueckspreis von 265 Euro pro Quadratmeter.

Ich rechne grundsaetzlich nicht mit einer besonderen (ueber das Normale hinausgehenden) finanziellen Foerderung durch die Stadt oder andere offene Haende. Eine positive Ueberraschung wuerde ich natuerlich trotzdem herbeizufuehren versuchen.

Ganz wichtig ist mir ueber den Immobilien-Erwerb hinaus die Existenzsicherung der Bauherren. Es sind Finanzierungsmodelle denkbar und realisierbar, die den Verlust der Immobilie an die Glaeubiger verhindern, wenn der Schuldner durch aeusseren Einfluss in finanzielle Schwierigkeiten geraet. Immobilienkauf soll doch in den meisten Faellen auch der Absicherung fuer das Alter dienen, deshalb muss man diesen Aspekt sehr umfangreich beruecksichtigen und dieses Beduerfnis befriedigen.

Das geht ueber den ueblichen Beratungsumfang der ueblichen Finanzinstitute hinaus, ist auch nicht geeignet, die Gewinne der Kreditinstitute zu steigern. Deswegen werden Sie aus dieser Richtung starken Gegenwind spueren, wenn Sie das Thema anschneiden.

Eckpunkte des Bau- und Finanzierungs-Systems:
– Wohnungs-Eigentuemer-Gemeinschaft,
– eine Art Reihenhaeuser,
– Gemeinschaftsgrundstueck in Stiftungs- oder Fondsbesitz,
– Sondernutzungsrechte fuer die einzelnen Haeuser (Wohnungseigentumgesetz)
– Fremdkapital auch von privaten Anlegern („Fonds“),
– Altersabsicherung fuer die Eigentuemer-Bewohner,
– gemeinschaftliche Restschuldversicherung.
– Altersvorsorge: Die Leute investieren nicht nur in Immobilien, sondern zahlen auch in einen Vorsorge-Fonds ein, der zumindest den Besitz des Hauses und das Existenzminimum im Alter sicherstellt. Jeder, der Leistungen der Gemeinschaft in Anspruch nimmt, ist verpflichtet, dafuer Arbeitsleistung zu erbringen, soweit zumutbar.

Wir haben die Chance, in Geissing etwas wirklich Neues zu realisieren, das mit Sicherheit zum Modell fuer die ganze Republik und darueber hinaus werden wird, wenn wir es schaffen, die ueblichen Zweifler zu ueberzeugen (ueberzeugen heisst nicht ueberreden, sondern zur eigenen Einsicht verhelfen).

Vielen Dank fuer Ihre Aufmerksamkeit.

Mit freundlichen Gruessen

Thomas P. Bittner

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